KİRACI VE EV SAHİPLERİNİ İLGİLENDİRİYOR: YARGITAY'DAN 5 YIL KARARI

Kiracı ve mülk sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit davalarına ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar geldi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde tarafların daha sonra yeni bir sözleşme imzalamasının, beş yıllık sürenin her durumda yeniden başlayacağı anlamına gelmeyeceğine işaret etti.

Karara göre yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin, sözleşmenin düzenlendiği tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerekiyor.

Dava 2005'te başlayan kira ilişkisinden çıktı

Yargıtay'ın önüne gelen uyuşmazlık İstanbul'daki bir iş yeri kirasına ilişkin.

Mülk sahibi, iş yerini 2005 yılında kiraya verdi. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ise 2018 yılında yenilendi.

Ev sahibi, 2021 yılında ödenen aylık kira bedelinin emsal taşınmazların altında kaldığını ileri sürerek kira tespit davası açtı.

Davada yaklaşık 22 bin lira seviyesindeki aylık kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talep edildi.

İlk mahkeme son sözleşmeyi esas aldı

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında düzenlendiğini dikkate aldı.

Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmediğini değerlendiren mahkeme, kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenemeyeceğine karar verdi.

Bunun yerine sözleşmede bulunan kira artış hükmünün uygulanması gerektiği sonucuna varıldı.

Ev sahibinin istinaf başvurusu da reddedilince dosya Yargıtay'a taşındı.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, verilen kararı hukuka uygun bulmayarak bozdu.

Yüksek Mahkeme, kira ilişkisinin 2005 yılından beri devam ettiğine dikkat çekti.

Daire, 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının ve bu sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.

Emsal kira bedeli araştırılacak

Kararda, 2018 tarihli sözleşmede belirlenen kira bedelinin dönemin emsal ve rayiçlerine uygun olduğunun tespit edilmesi halinde bu sözleşmenin başlangıç tarihinin dikkate alınabileceği belirtildi.

Ancak belirlenen bedelin rayiçlerin altında kaldığının ortaya çıkması halinde, kira ilişkisinin ilk başladığı tarihten itibaren geçen sürenin de değerlendirilmesi gerektiğine işaret edildi.

Böyle bir durumda şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi mümkün olabilecek.

5 yıllık şart tamamen kaldırılmadı

Kararın en önemli noktalarından biri, kira hukukundaki beş yıllık uygulamanın tamamen kaldırıldığı anlamına gelmemesi.

Yargıtay'ın değerlendirmesi, tarafların uzun süredir devam eden kira ilişkisi sırasında yeni bir sözleşme düzenlediği durumlarda, yalnızca bu son sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmayabileceğini ortaya koyuyor.

Dolayısıyla her ev sahibinin yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmeden otomatik olarak rayiç kira bedeli talep edebileceği şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değil.

Somut olayın koşulları, kira ilişkisinin geçmişi ve yeni sözleşmedeki bedelin düzenlendiği tarihteki emsal değerlere uygunluğu birlikte değerlendirilecek.

Karar Düzce'deki kiracı ve mülk sahiplerini de ilgilendiriyor

Yargıtay'ın kararı Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları açısından önem taşıdığı için Düzce'deki kiracı ve mülk sahiplerini de yakından ilgilendiriyor.

Özellikle uzun yıllardır devam eden ancak daha sonra yeni sözleşme düzenlenen kira ilişkilerinde, yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılması yeterli olmayabilecek.

Kira tespit davalarında her uyuşmazlığın kendi sözleşmeleri, tarihleri ve emsal kira koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor.