Hisseli tapuda rayiç bedel kuralına iptal: İşte yürürlük tarihi

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini iptal etti. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, paylı mülkiyete konu arsa, tarla ve konutlarda hissesi bulunan vatandaşları ilgilendiriyor. İptal hükümleri ise hemen uygulanmayacak.

AYM'nin iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalacak.

Anayasa Mahkemesi hangi düzenlemeyi iptal etti?

Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararı, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde önalım hakkının kullanılmasına ilişkin yapılan değişiklikleri kapsıyor.

Düzenleme, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki hissenin üçüncü kişiye satılması üzerine açılan önalım davalarında, taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörüyordu.

Yüksek Mahkeme, söz konusu bedel belirleme yönteminin mülkiyet hakkı bakımından tarafların menfaatleri arasında adil denge sağlamadığı sonucuna vardı.

Kararla birlikte rayiç bedel uygulamasıyla bağlantılı hükümler ve ilgili geçiş düzenlemesi hakkında iptal kararı verildi.

İptal kararı ne zaman uygulanacak?

Kararın en önemli ayrıntısı yürürlük tarihi oldu.

AYM, iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesini Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay erteledi.

Buna göre 6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.

Bu nedenle kararın 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanması, devam eden önalım davalarında bedel hesaplama yönteminin aynı gün değiştiği anlamına gelmiyor.

Yürürlük tarihinden önce yeni bir yasal düzenleme yapılması da mümkün.

Hisseli tapuda önalım hakkı kaldırıldı mı?

Anayasa Mahkemesinin kararı, hissedarların önalım hakkını ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara, kanunda belirtilen koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

İptal edilen düzenleme, önalım hakkının kendisi değil, bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin hükümler.

Dolayısıyla hisseli tapu sahiplerinin önalım hakkının tamamen kaldırıldığı yönündeki değerlendirmeler gerçeği yansıtmıyor.

Karar Düzce'deki hisseli tapuları da ilgilendiriyor

Türkiye genelindeki hisseli taşınmazları ilgilendiren karar, Düzce'de ortak mülkiyete konu arsa, tarla ve konutlarda pay sahibi olan vatandaşlar açısından da önem taşıyor.

Ancak karar Düzce'ye özgü yeni bir tapu uygulaması getirmiyor. İptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarih, Türkiye genelinde olduğu gibi Düzce'deki ilgili hukuki işlemler bakımından da 6 Ağustos 2027 olacak.

Hisseli tapu sahipleri nelere dikkat etmeli?

Hisseli taşınmaz sahipleri açısından kararın yayımlandığı tarih ile yürürlüğe gireceği tarihin birbirinden ayrılması önem taşıyor.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların kanunda öngörülen süreleri takip etmesi gerekiyor. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç aylık, her durumda satış tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süreler bulunuyor.

Devam eden bir önalım davası bulunan kişilerin ise kararın kendi dosyalarına etkisini, davanın aşamasını ve yürürlük tarihini dikkate alarak değerlendirmesi gerekiyor.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, hisseli taşınmazlarda önalım davalarının bedel belirleme yöntemine ilişkin önemli bir hukuki değişikliğin önünü açarken mevcut uygulama yürürlük tarihine kadar devam edecek.