Düzce'de altın mı konut mu? 5 yılda hangisi daha çok kazandırdı

Düzce'de son yıllarda hem konut fiyatlarında hem de altında yaşanan hızlı yükseliş, yatırım yapmak isteyenlerin sıkça sorduğu “Altın mı, konut mu?” sorusunu yeniden gündeme getirdi.

Peki 5 yıl önce aynı miktarda para altına veya Düzce'de konut değerine yönlendirilmiş olsaydı bugün tablo nasıl olurdu?

Düzce Hür Haber'in geçmiş fiyat verilerini karşılaştırarak hazırladığı özel analizde, Ocak 2021 ile Ocak 2026 arasındaki 5 yıllık dönemde gram altının fiyat değişimi ile Düzce'deki konutların metrekare birim fiyatındaki değişim karşılaştırıldı.

Karşılaştırmada her iki yatırım aracı için de nominal fiyat değişimi esas alındı. Konutta kira geliri, tapu ve diğer sahiplik maliyetleri; altında ise alış-satış makası ve diğer işlem maliyetleri ana hesaba dahil edilmedi.

Gram altın 5 yılda 13 katın üzerine çıktı

Altın.in'in tarihsel fiyat arşivinde 1 Ocak 2021 tarihinde gram altının satış fiyatı 454,613 TL olarak yer alıyor. Aynı arşivde 1 Ocak 2026 tarihindeki gram altın satış fiyatı ise 5.952,333 TL olarak kaydedilmiş durumda.

Aynı kaynağın aynı fiyat türü üzerinden yapılan hesaplamaya göre gram altının nominal fiyatı 5 yıllık dönemde yaklaşık %1.209,3 arttı.

Başka bir ifadeyle gram altının fiyatı yaklaşık 13,09 katına çıktı.

100 bin TL'lik altın ne kadar olurdu?

1 Ocak 2021'deki 454,613 TL'lik satış fiyatı üzerinden teorik olarak 100 bin TL ile yaklaşık 219,97 gram altın alınabiliyordu.

Aynı miktardaki altının 1 Ocak 2026'da 5.952,333 TL'lik satış fiyatı üzerinden teorik karşılığı yaklaşık:

1 milyon 309 bin 319 TL

oluyor.

Bu hesaplama, yalnızca tarihsel satış fiyatlarının matematiksel karşılaştırmasına dayanıyor. Gerçek bir yatırım işleminde ortaya çıkabilecek alış-satış makası ve diğer maliyetler hesapta yer almıyor.

Düzce'de konut metrekare fiyatları ne kadar yükseldi?

Konut tarafında ise toplam ortalama ev fiyatı yerine metrekare birim fiyatındaki değişim dikkate alındı.

Endeksa verilerine dayandırılarak yayımlanan Düzce konut verilerine göre Ocak 2021 ile Ocak 2026 arasındaki dönemde kentte satılık konutların birim fiyat artışı %1.161,78 oldu. Aynı verilerde toplam fiyat artışı %1.356,41 olarak açıklanırken, Şubat 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 28 bin 204 TL seviyesinde belirtildi.

Altınla daha tutarlı bir karşılaştırma yapılabilmesi için bu analizde toplam konut fiyatı değil, birim fiyat değişimi kullanıldı.

%1.161,78'lik yükseliş, konut metrekare birim değerinin yaklaşık 12,62 katına ulaşması anlamına geliyor.

100 bin TL'lik konut değeri ne olurdu?

Aynı 100 bin TL'yi konut metrekare fiyatındaki değişime uyguladığımız teorik hesapta:

100.000 TL → yaklaşık 1.261.780 TL

sonucu ortaya çıkıyor.

Buradaki 100 bin TL, “2021'de Düzce'de 100 bin TL'ye bir ev alınabilirdi” anlamına gelmiyor.

Hesap yalnızca 100 bin TL'lik varsayımsal başlangıç değerinin Düzce konut metrekare birim fiyatındaki %1.161,78'lik değişime tabi tutulmasıyla oluşturuldu.

İşte 5 yıllık karşılaştırma

Yatırım aracı
Gram altın
Düzce konut m² birim fiyatı

Nominal fiyat değişimi
Gram Altın:Yaklaşık %1.209,3
Düzce konut m² birim fiyatı:%1.161,78

100 bin TL'nin teorik karşılığı
Gram altın:Yaklaşık 1.309.319 TL
Düzce konut m² birim fiyatı:Yaklaşık 1.261.780 TL

Yalnızca bu iki fiyat göstergesi karşılaştırıldığında gram altın 5 yıllık dönemi önde tamamlıyor.

100 bin TL'lik varsayımsal başlangıç değeri üzerinden iki sonuç arasındaki teorik fark yaklaşık:

47 bin 539 TL.

Ancak bu sonuç “altın kesin kazandı” anlamına gelmiyor

Karşılaştırmanın en önemli noktalarından biri burada ortaya çıkıyor.

Konut yatırımının getirisi yalnızca evin değer artışından oluşmuyor. Kiraya verilen bir taşınmaz, yatırımcısına dönem boyunca kira geliri de sağlayabiliyor.

Bu çalışmada Düzce için Ocak 2021-Ocak 2026 döneminin tamamını aynı metodolojiyle kapsayan güvenilir bir kira serisi kullanılmadığından 5 yıllık kira geliri hesaplamaya dahil edilmedi.

Bu nedenle konutun toplam yatırım getirisi değil, yalnızca metrekare birim fiyatındaki nominal değişim altınla karşılaştırıldı.

Kira gelirinin eklenmesi halinde sonuç farklılaşabilir.

Konutun masrafları da var

Kira geliri konutun lehine çalışırken, gayrimenkul yatırımının kendine özgü maliyetleri bulunuyor.

Tapu harcı, emlak vergisi, sigorta, bakım-onarım, aidat, olası boş kalma süreleri ve kredi kullanılmışsa finansman maliyeti, yatırımın net getirisini etkileyebiliyor.

Ayrıca konutun bulunduğu mahalle, binanın yaşı, yapı kalitesi, büyüklüğü ve konumu da fiyat performansında önemli farklılıklara yol açabiliyor.

Bu nedenle Düzce genelindeki ortalama metrekare değişimi, kentteki her konutun aynı oranda değerlendiği anlamına gelmiyor.

Altında da alış-satış farkı bulunuyor

Altın tarafında da teorik fiyat artışının tamamının yatırımcının cebine girdiğini söylemek doğru değil.

Kuyumcu, banka veya diğer işlem kanallarında alış ve satış fiyatları arasında fark bulunabiliyor. Fiziki altının türüne ve işlem yapılan yere göre maliyetler değişebiliyor.

Bu nedenle yaklaşık 1 milyon 309 bin TL'lik rakam, gerçek bir yatırımcının kesin net kazancı değil; aynı tarihsel satış fiyatı serisi üzerinden oluşturulan teorik karşılık.

Altının önemli avantajı: Likidite

İki yatırım aracı arasındaki önemli farklardan biri de nakde dönüşme kolaylığı.

Altının tamamını satmak zorunlu olmadan belirli bir kısmı nakde çevrilebilirken, konutta genellikle taşınmazın tamamının satış sürecine girmesi gerekiyor.

Gayrimenkulün satış süresi de piyasa koşulları, konum ve istenen fiyata göre değişebiliyor.

Konutun önemli avantajı: Kira

Konut ise yatırımcısına değer artışının yanında düzenli kira geliri sağlayabilme özelliğine sahip.

Özellikle uzun vadeli karşılaştırmalarda bu unsur önem kazanıyor.

Bu nedenle yalnızca altın fiyatındaki artış ile konut fiyatındaki artışa bakarak iki yatırım aracının net toplam getirisinin kesin biçimde karşılaştırılması mümkün değil.

Nominal kazanç ile gerçek kazanç aynı şey değil

Bir başka önemli konu ise enflasyon.

Hem altın hem de konut fiyatlarında 5 yıllık dönemde çok yüksek nominal artış yaşanması, yatırımcının satın alma gücünün aynı oranlarda arttığı anlamına gelmiyor.

Bu nedenle haberdeki %1.209,3 ve %1.161,78 oranları nominal değişimi ifade ediyor.

Bu oranlar doğrudan “reel kazanç” olarak okunmamalı.

Peki 5 yılın kazananı hangisi?

Ocak 2021-Ocak 2026 döneminde kullanılan veriler üzerinden yalnızca nominal fiyat değişimine bakıldığında sonuç net:

Gram altın, Düzce'deki konut metrekare birim fiyatındaki artışın sınırlı ölçüde önünde.

Gram altında hesaplanan artış yaklaşık %1.209,3, Düzce konut metrekare birim fiyatındaki artış ise %1.161,78 seviyesinde.

100 bin TL'lik varsayımsal başlangıç değerinde teorik fark yaklaşık 47 bin 539 TL.

Ancak konutta kira geliri hesaplamaya dahil edilmediği için bu sonucu:

“Altın 5 yılda konuttan kesin olarak daha fazla kazandırdı”

şeklinde yorumlamak doğru olmaz.

Daha doğru sonuç şu:

Yalnızca fiyat artışı karşılaştırıldığında gram altın önde; toplam yatırım getirisi karşılaştırıldığında ise kira gelirleri ve her iki yatırım aracının maliyetleri de hesaba katılmadan kesin bir kazanan ilan edilemez.

Geçmiş 5 yıl gelecek 5 yılı göstermiyor

Altın ve konut piyasaları; enflasyon, faiz, döviz kuru, kredi koşulları, arz-talep dengesi ve ekonomik beklentiler başta olmak üzere çok sayıda değişkenden etkileniyor.

Bu nedenle Ocak 2021-Ocak 2026 döneminde ortaya çıkan performansın gelecek yıllarda tekrarlanacağı varsayılamaz.

Bu çalışma yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp geçmiş verilerin karşılaştırılmasına yönelik bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır.

SIK SORULAN SORULAR

Düzce'de 5 yılda altın mı konut mu daha çok arttı?

Kullanılan verilere göre Ocak 2021-Ocak 2026 döneminde gram altının nominal fiyat artışı yaklaşık %1.209,3, Düzce konut metrekare birim fiyatındaki artış ise %1.161,78 oldu.

2021'de 100 bin TL altına yatırılsaydı 2026'da ne olurdu?

Kullanılan tarihsel satış fiyatları üzerinden teorik karşılığı yaklaşık 1 milyon 309 bin 319 TL olurdu. Bu rakam gerçek işlem maliyetlerini ve alış-satış makasını içermiyor.

100 bin TL'lik konut değeri ne olurdu?

Düzce'deki konut metrekare birim fiyatındaki %1.161,78'lik değişim teorik olarak uygulandığında yaklaşık 1 milyon 261 bin 780 TL seviyesine ulaşıyor.

Konutun kira geliri hesaba katıldı mı?

Hayır. Karşılaştırma yalnızca konut metrekare birim fiyatındaki değişimi kapsıyor. Kira gelirinin dahil edilmesi sonucu değiştirebilir.

Altın kesin olarak daha mı çok kazandırdı?

Yalnızca kullanılan nominal fiyat değişimi göstergesinde altın önde. Konutun kira getirisi ve iki yatırım aracının farklı maliyetleri hesaba katılmadığı için toplam net yatırım getirisi açısından kesin bir kazanan ilan edilmiyor.